Le vrai coût des maisons renversantes
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L'immobilier promet de grands profits et la saturation des émissions de télévision maison et jardin a vu un afflux d'entrepreneurs optimistes espérant faire leur marque sur l'industrie du fix and flip. Cependant, il n'est pas aussi facile qu'il n'y paraît de retourner une propriété délabrée et de la vendre pour en tirer un profit. Il y a de nombreux coûts et responsabilités associés à cet effort immobilier, et le fait d'entrer dans le processus avec une idée réaliste des dépenses auxquelles vous devrez faire face est essentiel au succès.
Détermination de la valeur après réparation
Avant de commencer tout projet de retournement, il est important de regarder la valeur après réparation, ou ARV. La meilleure façon de déterminer votre antirétroviraux projetés est de jeter un coup d'œil à des propriétés comparables dans le quartier que vous espérez acheter une propriété de correction et de retournement. Vous pouvez le faire avec l'aide d'un agent immobilier (recherchez un professionnel qui a accès au Service inter-agences) ou en effectuant vous-même vos recherches. N'oubliez pas de regarder les maisons qui ont déjà été vendues, pas celles qui sont encore sur le marché. S'il y a une pléthore de maisons à vendre, cela peut indiquer que la demande est faible dans cette région.
Coûts de financement
Financer un fix and flip n'est pas toujours facile. Si vous n'avez pas de capital personnel sur lequel vous pouvez puiser, vous demanderez probablement des prêts à des prêteurs moins traditionnels. Les banques et les institutions financières traditionnelles accordent rarement des prêts pour des projets de redressement et de redressement, de sorte que de nombreuses nageoires s'adressent à des prêteurs privés. Obtenir des prêts d'argent comptant en Californie et dans d'autres états populeux avec des prix de l'immobilier qui montent en flèche est souvent le seul moyen pour les nageoires de nouvelles maisons de financer leur fix et flip.
Le montant que vous consacrerez au financement des intérêts dépend de divers facteurs : le temps qu'il vous faudra pour effectuer les rénovations, le temps qu'il vous faudra pour vendre la propriété et le taux d'intérêt auquel vous convenez. Sachez que les prêteurs privés exigent des intérêts beaucoup plus élevés en raison du risque qu'ils prennent en accordant un prêt aux palmes de maison - c'est pourquoi il est dans votre intérêt d'accélérer les rénovations et les réparations sur tout projet de palmes de maison, car plus vous conservez un prêt longtemps, plus vous allez payer cher.
Coûts de rénovation
La majeure partie de vos dépenses sera due à la rénovation proprement dite, mais cela peut varier considérablement en fonction de ce qui doit être fait à la propriété. Si vous débutez dans l'industrie du flipping, vous n'avez probablement pas toutes les compétences nécessaires pour vous occuper de chaque partie de la rénovation. Beaucoup de nageoires novices embauchent un entrepreneur pour les aider à guider le processus de rénovation et s'assurer que toutes les réparations sont faites selon le code. Avoir un entrepreneur expérimenté avec vous dès le début vous aidera à estimer les coûts avant le début des travaux. Vous devrez également louer une benne à ordures, qui peut facilement coûter des milliers de dollars selon le nombre de bennes dont vous avez besoin et la durée nécessaire pour les louer.
Frais juridiques
Il existe de nombreux cas dans lesquels vous aurez besoin de l'aide d'un avocat pendant le processus de réparation et de retournement. Leurs services sont d'abord requis lors de l'achat, et ils peuvent se compter par milliers. Vous aurez également besoin de l'aide d'un avocat pour vendre la propriété avec la préparation de l'acte de vente.
Coûts d'assurance
Il est important de toujours assurer n'importe quel projet d'entreprise, mais c'est particulièrement vrai dans le cas d'un projet de flipping. Faites le tour du marché et examinez diverses polices d'assurance, car la police de base de votre propriétaire ne vous protégera essentiellement qu'en cas d'incendie. Étant donné que le retournement d'une maison nécessite des travaux de construction, les dangers et les risques associés à la rénovation sont nombreux et variés. Si vous embauchez des gens pour vous aider à faire votre flip, vous voudrez aussi être sûr d'être protégé contre les poursuites judiciaires si quelque chose tourne mal pendant ces rénovations. Créez une SARL et souscrivez une assurance par l'intermédiaire de celle-ci plutôt qu'à votre nom, car elle protégera mieux vos biens personnels et vos effets personnels.
Ce n'est que la pointe de l'iceberg quand il s'agit des coûts associés à un retournement de maison. Avant d'entreprendre ce type d'entreprise, assurez-vous d'avoir le financement en place et d'être prêt à consacrer le temps et l'argent nécessaires à la réalisation d'un tel projet.
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